BGH: Kündigung trotz Nachzahlung der Miete möglich!

Zahlt der Mieter trotz Fälligkeit die Miete in einem mehr als nur unerheblichen Umfang nicht, so ist der Vermieter regelmäßig berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich (fristlos) zu kündigen. Auf ein Verschulden des Mieters kommt es hierbei in der Regel nicht an. Allerdings hat der Mieter die Möglichkeit die Kündigung dadurch unwirksam zu machen, indem er die rückständige Miete vollumfänglich nachzahlt. Diese Nachzahlung muss entsprechend den gesetzlichen Vorschriften des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB spätestens zwei Monate nach Zustellung einer Klageschrift im Zusammenhang mit einer Räumungsklage erfolgen.

Die vorgenannten Regeln gelten zunächst für den Ausspruch der fristlosen Kündigung. In der Praxis hat sich jedoch durchgesetzt, dass neben der fristlosen Kündigung hilfsweise auch die sog. ordentliche (fristgebundene) Kündigung ausgesprochen wird. Dies ist deshalb möglich, da die Nichtzahlung der Miete auch eine Vertragsverletzung des Mieters darstellt, die den Mieter berechtigen würde, das Mietverhältnis unter Einhaltung der Kündigungsfristen gerade nicht fristlos, sondern „ordentlich“ zu kündigen.

Dieses Vorgehen hat in der Praxis dazu geführt, dass sich die Gerichte im Rahmen von Räumungsklagen stets mit zwei Kündigungen, namentlich der fristlosen und der ordentlichen Kündigung, auseinandersetzen müssen. Dabei entspricht es der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, dass die oben dargestellte Schonfristzahlung allein die außerordentliche (fristlose) Kündigung unwirksam macht. Die ordentliche (fristgebundene) Kündigung bleibt hingegen wirksam, sodass der Mieter auch dann die Wohnung zu räumen hat, wenn er die Miete vollständig an den Vermieter nachgezahlt hat. Der einzige Unterschied besteht darin, dass der Vermieter die Kündigungsfristen beachten muss und der Räumungsanspruch erst nach Ablauf der Kündigungsfrist fällig wird.

Mit Urteil vom 13.10.2021 (Akz. VIII ZR 91/20) hat der Bundesgerichtshof noch einmal diese Rechtsprechung ausdrücklich bestätigt. Er begründet seine Entscheidung damit, dass die gesetzlichen Regelungen insoweit eindeutig sind und die Gerichte nicht das Recht haben, aus rechtspolitischen Erwägungen die Vorschriften zugunsten des Mieters auszulegen.

Ob der Gesetzgeber diese zuweilen für den Mieter unbefriedigende Situation ändern wird, ist derzeit offen. Allerdings zeichnet sich unter der neuen Bundesregierung ein Vorgehen dahingehend ab, dass man durch eine entsprechende Anpassung im Gesetz diese Lücke schließen und die Schonfristzahlung künftig auch auf eine hilfsweise ordentlich erklärte Kündigung anwenden wird. Ob und wann eine solche Gesetzesänderung jedoch kommt, kann derzeit nicht prognostiziert werden.

Praxistipp für den Vermieter:

Liegen die Voraussetzungen für eine fristlose Zahlungsverzugskündigung vor, sollten Sie die Kündigung darüber hinaus stets mit einer ordentlichen Kündigung flankieren. Hierbei sind jedoch gewisse formelle Vorgaben für die ordentliche Kündigung zu beachten, die bei der fristlosen Kündigung hingegen nicht erforderlich sind. Gern sind wir Ihnen bei der Formulierung behilflich.