Beispiel Immobilien kauf

Vom Entwurf zum Eigentum

Das Beurkundungsverfahren beim Immobilienkauf

Nachstehend möchten wir Ihnen beispielhaft den Ablauf des Beurkundungsverfahrens bei einem Immobilienkauf darstellen.

Bitte beachten Sie, dass es sich nur um eine beispielhafte Darstellung handelt. Da die zu erstellende Urkunde die individuellen Gegebenheiten der geplanten Immobilientransaktion abbilden muss, kann es natürlich sein, dass weitere Schritte oder auch Beteiligungen Dritter erforderlich sind.

Auftrag und Entwurf

Das Beurkundungsverfahren beginnt, sobald Sie den Notar mit der Beurkundung beauftragen, und es ist wichtig zu beachten, dass ein Abbruch des Verfahrens, beispielsweise durch die Rücknahme des Auftrags, bereits ab diesem Zeitpunkt mit Kosten verbunden ist. Um den Entwurf erstellen zu können, benötigt der Notar einige Angaben, so z.B. zu den Kaufvertragsparteien, dem Kaufobjekt und natürlich dem Kaufpreis.

Ist der Entwurf erstellt, wird er allen Beteiligten als PDF oder auf Wunsch auch per Post zur Verfügung gestellt. An dieser Stelle können gern Änderungs- und Ergänzungswünsche berücksichtigt werden. Bei Fragen zum Entwurf sollten Sie das Notariat kontaktieren. Gern erläutern wir Ihnen jederzeit den Entwurf und beantworten Ihnen ihre Fragen.

Was benötigt der Notar bei einer Kaufpreisfinanzierung?

In den meisten Fällen benötigt der Käufer eine Finanzierung des Kaufpreises.

Die finanzierende Bank benötigt hierbei regelmäßig eine Grundschuld als Sicherheit für das Finanzierungsdarlehen, die in das Grundbuch des zu erwerbenden Grundstücks eingetragen werden muss. Der Notar benötigt in diesem Zusammenhang vom Käufer u.a. Angaben zur Bank und zur Höhe der Grundschuld. Üblicherweise erhält der Käufer als Darlehensnehmer von der Bank die notwendigen Unterlagen die an das Notariat weitergeleitet werden müssen.

Es ist empfehlenswert, dass die notwendigen Informationen und Dokumente bereits vor Beurkundung des Kaufvertrages bereitgestellt werden, denn die Bestellung der Grundschuld kann in diesem Fall direkt im Anschluss erfolgen und der Käufer muss nicht extra zu einem weiteren Termin das Notariat aufsuchen.

Was passiert mit den alten Belastungen?

Zumeist ist der Kaufgegenstand in der Abteilung III des Grundbuches noch belastet.

Solche Belastungen müssen üblicherweise gelöscht werden, da Sie in der Regel nicht vom Käufer übernommen werden. Hier sind 2 Fälle zu unterscheiden:

1. Das von der noch eingetragenen Grundschuld abgesicherte Darlehen ist bereits zurückgezahlt und valutiert nicht mehr. In diesem Fall handelt es sich um eine sogenannte „Eigentümergrundschuld“ und zur Löschung wird eine Löschungsbewilligung der Bank benötigt. Diese hat der Verkäufer üblicherweise mit Tilgung des Darlehens von der Bank bereits erhalten. Dann muss die Löschungsbewilligung im Original erhalten. Ist die Löschungsbewilligung nicht mehr auffindbar, muss die Bank kontaktiert und eine Ersatzbewilligung angefordert werden.

2. Ist das abgesicherte Darlehen noch nicht zurückgezahlt, wird im Kaufvertrag eine Regelung aufgenommen, dass der noch abzulösende Betrag vom Kaufpreis direkt an die Bank überwiesen wird. Der Notar erhält in diesen Fällen im Rahmen eines Treuhandauftrages bereits die Löschungsbewilligung der Bank, damit die spätere Löschung der Grundschuld sichergestellt ist.

Protokollierung der Urkunde

Ist der Entwurf final, kann nach Vereinbarung eines Termins die Beurkundung des Kaufvertrages und ggfls. der Grundschuld erfolgen.

Bitte bringen Sie zum Termin ihren Personalausweis oder einen gleichwertigen amtlichen Lichtbildausweis mit. Nun wird die Urkunde vom Notar verlesen und bei Bedarf erläutert. Auch sind zu diesem Zeitpunkt noch Änderungen und Ergänzungen möglich, sofern beide Parteien damit einverstanden sind.

Die Beurkundung wird dann mit Unterzeichnung durch Käufer, Verkäufer und Notar abgeschlossen.

Nach der Beurkundung

Nachdem der Vertrag beurkundet wurde, beginnt der Notar mit der Vollzugstätigkeit. Zunächst sind erst einmal die Voraussetzungen für die Zahlung des Kaufpreises zu schaffen. Der Notar wird als Erstes die Eintragung einer Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt beantragen. Diese Vormerkung sichert dem Käufer seinen Anspruch auf Erwerb des Eigentums an der Immobilie.

Zeitgleich wird der Notar die Gemeinde/Stadt in der sich das Grundstück befindet kontaktieren und das sogenannte Negativattest einholen. Mit diesem Schriftstück erklärt die Gemeinde/Stadt, dass sie von ihrem gesetzlichen Vorkaufsrecht keinen Gebrauch macht. Ebenso kümmert sich der Notar um die Löschung eventueller Belastungen bzw. die Eintragung der Grundschuld, damit das Darlehen dem Käufer für die Kaufpreiszahlung zur Verfügung steht.

Kaufpreis, Besitzübergang und Eigentum

Sind alle Voraussetzungen erfüllt, informiert der Notar die Parteien darüber, dass der Kaufpreis fällig ist.

Ist der Kaufpreis gezahlt, geht in der Regel hiermit der Besitz auf den Käufer über. Zusätzlich werden die Parteien auch die tatsächliche Übergabe vollziehen. Zu diesem Zeitpunkt ist der Käufer aber noch kein Eigentümer des Grundstücks.

Das Eigentum am Grundstück geht auf den Käufer erst mit seiner Eintragung in der Abteilung I des Grundbuches über. Der hierfür erforderliche Antrag an das Grundbuchamt wird durch den Notar gestellt, der dies aber erst dann vollziehen darf, wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorliegt. Diese wird vom Finanzamt ausgestellt, sobald die Grunderwerbsteuer gezahlt worden ist.

Ist der Eintragungsantrag vollzogen, erhalten die Parteien die Eintragungsbenachrichtigung des Grundbuchamtes.

Damit ist das Verfahren abgeschlossen!

Dies und das! Neues aus der Praxis...

Aktuelles

Prospekthaftung auch bei Gewährleistungsausschluss

Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie entspricht es üblicher Praxis, dass die Gewährleistung für Sachmängel ausgeschlossen wird.

Ratgeber

Keine Grunderwerbsteuerbefreiung bei der Aufhebung einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Rückumwandlung von Wohnungseigentum in Miteigentum wird grunderwerbsteuerlich nicht privilegiert und kann somit zu zusätzlichen Steuerbelastungen führen