Prospekthaftung auch bei Gewährleistungsausschluss

Prospekthaftung auch bei Gewährleistungsausschluss

Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie entspricht es üblicher Praxis, dass die Gewährleistung für Sachmängel ausgeschlossen wird.

Was aber gilt, wenn sich nach der Übergabe der Immobilie herausstellt, dass bestimmte Eigenschaften, die im Vorfeld der Kaufvertragsbeurkundung z.B. in einem Verkaufsprospekt dargestellt werden, nicht zutreffen?

Der Blick in den Kaufvertrag bringt für den Käufer zumeist erst einmal Ernüchterung. Üblicherweise wird sich dort eine Regelung dergestalt finden, dass etwaige Angaben aus Prospekten oder sonstigen Dokumenten, die der Käufer vom Makler oder dem Verkäufer selbst erhalten hat, keine Beschaffenheitsvereinbarung darstellen sollen und der Verkäufer insoweit nicht haftet.

Die noch in dem Prospekt vorhandenen, zumeist ausgeschmückten Beschreibungen finden sich üblicherweise nicht mehr im Kaufvertragstext wieder. Die noch im Vorfeld umworbene und hochgelobte „Traumimmobilie“ wird im Kaufvertrag in der Regel nüchtern als „Kaufgegenstand“ dargestellt und etwaiges Inventar lediglich aufgezählt.

Das Problem ist in der Regel, dass der Käufer – sofern die Gewährleistung wirksam ausgeschlossen wurde – nur noch dann Ansprüche geltend machen kann, wenn er vom Verkäufer arglistig getäuscht wurde oder die Immobilie nicht die vereinbarte Beschaffenheit aufweist. Letzteres soll aber mit den vorgenannten kaufvertraglichen Regelungen ausgeschlossen werden.

Hier hat der Bundesgerichtshof im Jahr 2018 ein Urteil gefällt, dass besondere Beachtung verdient und die Käuferinteressen schützt!

In dem zu entscheidenden Fall wurde der Keller einer Immobilie als „trocken“ im Maklerprospekt beschrieben. Diese Eigenschaft des Kellers fand sich natürlich im Kaufvertragstext nicht mehr wieder und der Käufer musste nach Übergabe der Immobilie feststellen, dass der Keller entgegen der Prospektbeschreibung massive Feuchtigkeitsschäden aufwies.

Der Bundesgerichtshof hat hier dem Käufer recht gegeben. Konkrete Äußerungen des Verkäufers, die im Vorfeld z.B. in einem Verkaufsprospekt abgegeben werden, können auch dann einen Sachmangel darstellen, wenn es im Kaufvertrag keine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung gibt. Der Käufer darf regelmäßig auch die Beschaffenheit erwarten, die ihm vor Kaufvertragsabschluss angepriesen wird.

Mit dieser Entscheidung ist aber der grundsätzliche Gewährleistungsausschluss bei Kauf gebrauchter Immobilien nicht endgültig aufgeweicht.

Der Entscheidung ist zu entnehmen, dass eine Prospekthaftung jedenfalls dann in Frage kommt, wenn im Vorfeld konkrete Beschaffenheiten beschrieben werden, die der Kaufgegenstand letztlich nicht aufweist. Bei allgemeinen und unkonkreten Beschreibungen, wie sie zuhauf in den Verkaufsunterlagen vorkommen, ist hingegen Zurückhaltung geboten.

Die Frage, ob eine Beschaffenheitsvereinbarung vorliegt, ist stets eine des jeweiligen Einzelfalls. Der „enttäuschte“ Käufer sollte sich auf jeden Fall von einem Fachanwalt beraten lassen, denn nicht selten geht es dabei um sehr viel Geld oder gar die Rückabwicklung des Kaufvertrages.

BGH, Urteil vom 19.01.2018 (Az. V ZR 256/16)

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